住宅ローンの金利上昇が気になってくると、
「借り換えをした方がよいのでは」
「繰り上げ返済をした方が安心なのでは」
「変動金利から固定金利に変更した方がよいのでは」
と考える方も多いのではないでしょうか。
特に迷いやすいのが、繰り上げ返済に使える資金があっても、その資金をNISAなどの資産形成に残すべきか、住宅ローンの返済に充てるべきかという問題です。
繰り上げ返済をすれば住宅ローンの残高や支払利息を減らせます。
一方で、NISAの投資信託を取り崩したり、手元の預貯金を減らしたりすると、教育費、住宅の修繕費、収入減少、老後資金などへの備えが少なくなることがあります。
私自身も、変動金利で住宅ローンを返済しながら、
・借り換えをした方がよいのか
・NISAを取り崩して繰り上げ返済をするべきか
・固定金利に変更するべきか
・当面は現在の住宅ローンを継続するのか
を考えています。
住宅ローンの見直しは、借り換え・繰り上げ返済・固定金利への変更のどれかを、すぐに選ぶものではありません。
現在の住宅ローンを継続しながら、金利上昇に備えることも選択肢の一つです。
大切なのは、それぞれの方法を数字で比較し、教育費、老後資金、手元資金、NISAなどの資産形成、今後の収入変化を含めて、家計全体で無理がないかを確認することです。
この記事では、住宅ローン返済中の方が、借り換え・繰り上げ返済・固定金利への変更・現状継続を比較するときのポイントを、生活者の視点から分かりやすく整理します。
住宅ローンの見直しは4つの選択肢で考える
住宅ローンを返済中に金利上昇が気になったときは、主に次の4つの選択肢があります。
| 選択肢 | 確認するポイント |
|---|---|
| 借り換え | 金利差だけでなく、事務手数料、登記費用、団信などを含めた総返済額 |
| 繰り上げ返済 | 利息軽減効果だけでなく、手元資金、教育費、老後資金、NISAとのバランス |
| 固定金利への変更 | 変更後の毎月返済額と、返済額が決まることによって得られる安心感 |
| 現在の住宅ローンを継続 | 今後さらに金利が上がった場合や、収入が減った場合でも家計が対応できるか |
どの方法にもメリットと注意点があります。
また、必ず借り換えや繰り上げ返済をしなければならないわけではありません。
現在の住宅ローンを継続しながら、
・金利が上がった場合の返済額を試算する
・生活費の予備資金を確保する
・必要に応じて繰り上げ返済できる資金を準備する
・教育費や老後資金への影響を確認する
という対応も考えられます。
大切なのは、「どの方法が一般的に得か」ではなく、「自分の家計では、どの方法なら将来まで無理なく続けられるか」を確認することです。
自分の場合を数字で比較したい方へ
借り換え・繰り上げ返済・固定金利への変更・現状継続のどれが合うかは、住宅ローンだけを見ても判断できません。
現在の住宅ローン残高、残りの返済期間、金利上昇後の返済額、手元資金、教育費、老後資金などを一緒に確認する必要があります。
おさだFP事務所の「住宅ローン健康診断〔借入後診断〕」では、現在の返済状況と今後の家計への影響を数字で整理しています。
最初に確認したいのは家計全体への影響
住宅ローンの見直しでは、毎月返済額だけに注目しがちです。
もちろん、毎月いくら返済するかはとても大切です。
しかし、家計全体で見ると、住宅ローン以外にも大きな支出があります。
たとえば、次のような支出や準備と重なることがあります。
- 子どもの教育費
- 車の買い替え
- 住宅の修繕費
- 親の介護費用
- 老後資金の準備
- NISAなどの資産形成
- 収入減少や退職後の生活費
住宅ローンだけを見れば返済できそうでも、教育費や老後資金と重なると、家計に負担が出ることがあります。
反対に、返済額が少し増えても、貯蓄や収入に余裕があれば、すぐに慌てて見直す必要がない場合もあります。
住宅ローンの見直しは、住宅ローン単体ではなく、家計全体の中で考えることが大切です。
借り換えを考えるときのポイント
借り換えは、今より低い金利の住宅ローンに変更することで、毎月返済額や総返済額を抑えられる可能性があります。
そのため、金利が上がってきたときに、まず借り換えを考える方も多いと思います。
ただし、借り換えは「金利が低いから有利」とすぐに判断できるものではありません。
借り換えには、次のような費用がかかることがあります。
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
- 印紙代
- 司法書士報酬
- 現在の住宅ローンの完済手数料
そのため、金利差だけでなく、諸費用を含めた総額で確認する必要があります。
また、借り換えによって団信の保障内容が変わることもあります。
最近は、がん団信や三大疾病保障など、団信の保障内容が充実している住宅ローンもあります。
現在加入している団信の保障内容と、借り換え後の団信の保障内容を比較することも大切です。
私自身も、住宅ローンの返済中に借り換えをシミュレーションしたことがあります。
金利だけを見ると魅力的に感じるものもありましたが、諸費用や残り期間を含めて確認すると、結果的には大きなメリットが出にくいケースもありました。
この経験からも、借り換えは「金利が低いから良い」とすぐに判断するのではなく、手数料、残り期間、団信、家計全体への影響を含めて確認することが大切だと感じています。
繰り上げ返済を考えるときのポイント
繰り上げ返済は、住宅ローンの元金を早めに減らす方法です。
元金が減ることで、将来支払う利息を抑えられる可能性があります。
住宅ローンの残高が減ると、心理的にも安心感があります。
一方で、繰り上げ返済には注意点もあります。
まとまった資金を住宅ローン返済に使うため、手元資金が減ります。
手元資金が少なくなると、教育費、急な修繕費、車の買い替え、病気やけが、収入減少などに対応しにくくなることがあります。
また、NISAなどで資産形成をしている場合は、投資信託を取り崩してまで繰り上げ返済をするべきか、慎重に考える必要があります。
繰り上げ返済による利息軽減効果と、資産形成を続けることによる将来の備えは、どちらも大切です。
住宅ローンの不安を減らすことも大切ですが、将来のためのお金を残すことも同じくらい大切です。
そのため、繰り上げ返済を考えるときは、次の順番で確認すると分かりやすくなります。
- 生活費の予備資金は残せるか
- 教育費のピークに対応できるか
- 今後の収入減少に備えられるか
- 老後資金の準備に影響しないか
- NISAなどの資産形成を続ける余力があるか
「住宅ローンを早く減らしたい」という気持ちだけで判断せず、手元資金と将来資金のバランスを確認することが大切です。
固定金利への変更を考えるときのポイント
変動金利で住宅ローンを借りている場合、金利上昇が気になって固定金利への変更を考える方もいると思います。
固定金利にすると、一定期間または完済まで金利が固定されるため、将来の返済額を見通しやすくなります。
金利上昇への不安を減らせる点は、大きなメリットです。
一方で、固定金利に変更すると、現在の変動金利より返済額が上がる場合があります。
そのため、固定金利への変更は「安心できるから良い」とだけ考えるのではなく、変更後の返済額を家計で負担できるかを確認する必要があります。
特に確認したいのは、次の点です。
- 固定金利に変更した場合、毎月返済額はいくら増えるか
- 教育費の時期と重ならないか
- 老後資金の準備に影響しないか
- 収入が下がった場合でも返済を続けられるか
- 変動金利のままの場合と比べて、どの程度安心感が得られるか
固定金利への変更は、損得だけでなく、家計の安定性や安心感も含めて考える選択肢です。
変動金利と固定金利の基本的な違いや、どちらを選ぶか迷ったときの考え方は、こちらの記事で整理しています。
現在の住宅ローンを継続する場合のポイント
借り換え・繰り上げ返済・固定金利への変更を比較した結果、現在の住宅ローンを当面継続するという判断もあります。
現状継続は、何も考えずにそのまま返済を続けることではありません。
金利上昇や収入減少があった場合にも対応できるように、定期的に数字を確認しながら返済を続ける方法です。
私自身も、借り換えをシミュレーションした結果、諸費用を含めると大きなメリットが出にくいと感じました。
また、固定金利への変更についても、変更後の返済額を考え、現時点では選択していません。
繰り上げ返済に使える資金はありますが、NISAを取り崩してまで返済するべきかは、引き続き家計全体で考えています。
そのため、現在は住宅ローンを継続しながら、金利上昇時の返済額と家計への影響を確認しています。
現在の住宅ローンを継続する場合は、次の点を確認しておきましょう。
・金利がさらに上がった場合、毎月返済額はいくらになるか
・返済額が増えても、毎月の収支は赤字にならないか
・教育費や住宅修繕費など、大きな支出と重ならないか
・収入が減った場合でも、返済を続けられるか
・必要になったときに繰り上げ返済できる資金があるか
・老後資金やNISAなどの資産形成を続けられるか
現状継続は「何もしない」という意味ではありません。
定期的に数字を確認し、家計の状況が変わったときに、借り換えや繰り上げ返済などを改めて検討できる状態を整えておくことが大切です。
見直し前に確認したい5つの数字
住宅ローンの見直しを考えるときは、まず次の5つの数字を確認してみてください。
| 確認する数字 | 確認する理由 |
|---|---|
| 現在の住宅ローン残高 | 借り換えや繰り上げ返済の効果を見るため |
| 残りの返済期間 | 老後まで返済が続くか確認するため |
| 毎月返済額 | 今の家計への負担を確認するため |
| 金利上昇時の返済額 | 将来の負担増に備えるため |
| 現在の貯蓄額 | 手元資金をどれだけ残せるか確認するため |
この5つを確認するだけでも、住宅ローンの不安は少し整理しやすくなります。
たとえば、金利が上がった場合の返済額を試算すると、
「まだ家計で対応できそう」
「教育費の時期と重なると少し厳しい」
「繰り上げ返済より、まず手元資金を増やした方がよさそう」
「借り換えのシミュレーションだけはしておきたい」
といった判断がしやすくなります。
住宅ローンの不安は、頭の中だけで考えていると大きくなりがちです。
まずは数字に置き換えて確認することが大切です。
金利が上がった場合に毎月返済額がどのくらい増えるのかを確認したい方は、こちらの記事でも具体的に整理しています。
住宅ローン見直しで避けたい考え方
住宅ローンの見直しでは、次のような考え方には注意が必要です。
金利だけで判断する
金利が低い住宅ローンは魅力的に見えます。
しかし、借り換えには諸費用がかかります。
また、団信の保障内容が変わることもあります。
金利だけでなく、総返済額、諸費用、保障内容、手続きの手間まで含めて確認しましょう。
手元資金を減らしすぎる
繰り上げ返済をすると、住宅ローン残高は減ります。
しかし、手元資金が少なくなりすぎると、急な支出に対応しにくくなります。
特に教育費や車の買い替え、住宅の修繕費が近い場合は注意が必要です。
老後資金を後回しにする
住宅ローンの返済を優先しすぎて、老後資金の準備が遅れることもあります。
住宅ローンの返済が定年後まで続く場合は、退職後の収入と返済額のバランスも確認しておきたいところです。
住宅ローンを減らすことと、老後資金を準備することは、どちらも大切です。
NISAとのバランスを考えない
NISAなどで資産形成をしている場合、繰り上げ返済のために投資信託を取り崩すか迷うこともあります。
この場合は、住宅ローンの金利、投資のリスク、手元資金、将来の支出予定を合わせて考える必要があります。
「住宅ローンを減らす安心感」と「資産形成を続ける意味」の両方を見ながら判断しましょう。
自分で確認するチェックリスト
住宅ローンの見直しを考え始めたら、次の項目を確認してみてください。
- 現在の住宅ローン残高はいくらか
- 残りの返済期間は何年か
- 毎月返済額はいくらか
- 金利が上がった場合、返済額はいくら増えるか
- 教育費のピークはいつ頃か
- 老後資金の準備は進んでいるか
- 生活費の予備資金は残せているか
- NISAなどの資産形成を続けられるか
- 借り換えにかかる諸費用を確認したか
- 団信の保障内容を確認したか
- 収入が減った場合でも返済を続けられるか
すべてを完璧に整理する必要はありません。
まずは、分かる範囲で数字を書き出してみることが大切です。
数字にしてみると、不安に感じていたことが整理できる場合があります。
反対に、早めに見直した方がよいポイントが見えてくることもあります。
住宅ローンの見直しは家計全体で考える
住宅ローンの見直しには、借り換え、繰り上げ返済、固定金利への変更など、いくつかの方法があります。
ただし、どの方法がよいかは、住宅ローンだけを見ても判断できません。
教育費、老後資金、NISAなどの資産形成、今後の収入変化、家族の価値観も含めて考える必要があります。
私自身も、変動金利で住宅ローンを返済しながら、金利上昇時の返済額や家計への影響を確認しています。
借り換えをシミュレーションしたこともありますし、繰り上げ返済をする場合にNISAを取り崩すべきか悩むこともあります。
その経験からも、住宅ローンの見直しは、単に「得か損か」だけでなく、家計全体の安心感と将来の準備を両立して考えることが大切だと感じています。
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住宅ローンの見直しを考えるときは、今回の記事だけでなく、借入額・金利タイプ・金利上昇時の返済額もあわせて確認しておくと整理しやすくなります。
まとめ
住宅ローンの金利上昇が気になると、借り換え、繰り上げ返済、固定金利への変更を考える方は多いと思います。
しかし、住宅ローンの見直しは、どれか一つの方法をすぐに選ぶものではありません。
まずは、現在の住宅ローン残高、残り期間、毎月返済額、金利上昇時の返済額、手元資金を確認しましょう。
そのうえで、教育費、老後資金、NISAなどの資産形成、今後の収入変化も含めて、家計全体で無理がないかを考えることが大切です。
借り換えが合う家庭もあれば、繰り上げ返済を急がない方がよい家庭もあります。
固定金利への変更で安心感を得られる家庭もあれば、変動金利のまま家計管理を続ける方が合う家庭もあります。
大切なのは、一般的な正解ではなく、自分の家計に合った判断をすることです。
住宅ローンの見直しを数字で整理できます
住宅ローンの見直しは、借り換え・繰り上げ返済・固定金利への変更のどれかを、先に決めてから相談する必要はありません。
「今すぐ変更した方がよいのか」
「現在の住宅ローンを継続しても大丈夫なのか」
「繰り上げ返済とNISAのどちらを優先すればよいのか」
「金利が上がった場合、家計にどのくらい影響があるのか」
といった段階から整理できます。
おさだFP事務所の住宅ローン健康診断〔借入後診断〕では、現在の住宅ローンだけでなく、教育費、老後資金、手元資金、資産形成、今後の収入変化も含めて確認します。
特定の方法を勧めるのではなく、それぞれの選択肢を数字で比較し、ご家庭に合った考え方を一緒に整理します。
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